В соответствии с законодательством Российской Федерации реформирование может быть осуществлено любым предприятием, чьи земли и имущество находятся в общей совместной или общей долевой собственности, за исключением хозяйств, при проведении приватизации и реорганизации которых требуется особое разрешение или для которых эти действия невозможны вообще.
‘ В создании новых предприятий на базе реформируемого могут принимать участие крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия иных форм хозяйствования, выделившиеся до принятия решения о реформировании данного хозяйства.
Организация новых и упорядочение землевладений существующих сельскохозяйственных предприятий при их реформировании осуществляются на основе проектов межхозяйственного Землеустройства.
Цель межхозяйственного землеустройства реформируемых предприятий — формирование рациональной и устойчивой системы землевладений и землепользовании на их территории; создание условий для консолидации земельных долей, улучшения использования и охраны земель, организации производства и Территории; рациональное использование имеющихся объектов производственной и социальной инфраструктуры, обоснование необходимости кооперации и развития межхозяйственных связи.
Основные задачи проекта:
Формирование объектов новой земельной собственности, определение, уточнение, разграничение земель и прав землевладения и землепользования;
отнесение земель, находящихся на территории сельскохозяйственных предприятий, к различным целевым категориям и субъектам собственности;
установление границ и площадей земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, передаваемыми физическим и юридическим лицам в счет имущественных паев, и Объектами социальной сферы и инженерной инфраструктуры, Передающимися на баланс органов местного самоуправления;
установление особого режима и условий использования земель, определение месторасположения и границ земель, ограниченных в использовании и обремененных правами иных лиц;
размещение объектов производственной и социальной инфраструктуры (дорог, зерновых токов, полевых станов и др.), имеющих межхозяйственное назначение, а также инженерного обустройства территории (мелиоративных сетей, насосных станций, гидротехнических противоэрозионных сооружений);
Подготовка информации о количестве, качестве и месторасположении земель для определения цены земли, установления земельного налога и арендной платы за землю, возмещения землевладельцам и землепользователям убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства при изъятии земель;
Разработка предложений по реализации правового и экономического механизма регулирования земельных отношений.
Дополнительно к составлению проекта межхозяйственного землеустройства по формированию новых землевладений и землепользователей, создаваемых на базе реформируемого предприятия, в состав землеустроительных работ можно включать инвентаризацию земель с уточнением экспликации земельных угодий предприятия на момент реформирования, если указанную работу нельзя выполнить при подготовительных работах к проекту; экономическую оценку земель и составление земельно-кадастровой карты предприятия; составление карты лотов при формировании земельных массивов на основе аукционов.
Проект межхозяйственного землеустройства реформируемого предприятия состоит из следующих частей: межхозяйственной реорганизации* территории и перераспределения земель; обоснования правового режима землепользования и правового механизма регулирования земельных отношений; разработки экономического механизма регулирования земельных отношений; составления схемы внутрихозяйственной организации территории.
Проектирование начинают с уточнения площадей, находящихся в ведении или передаваемых в распоряжение сельской (поселковой) администрации, а также входящих в специальные фонды перераспределения, находящиеся в ведении администрации района.
При этом устанавливают размеры приусадебных участков, определяют перспективы развития личного подсобного хозяйства, пересчитывают площади, выделяемые гражданам под огороды, сенокосы и пастбища и включаемые в черту населенных пунктов, уточняют размеры земельных долей. При необходимости устанавливают новую черту населенных пунктов, изменяют площади и размещение земель специальных фондов, проводят обмен участками, ранее отнесенными к различным категориям, землевладельцам и землепользователям.
При образовании новых землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения:
Устанавливают число и месторасположение новых землевладений и землепользовании на территории реформируемого предприятия;
Рассчитывают площади новых коллективных землевладений и землепользовании и крестьянских хозяйств с учетом месторасположения и качества земель;
Составляют список граждан и коллективов, которым намечают передать в собственность (пользование) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, в счет имущественных паев, определяют месторасположение и границы этих участков;
Устанавливают площади и границы новых землевладений и землепользовании;
Определяют месторасположение, площади и границы земельных участков, намечаемых для передачи гражданам при расширении личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства;
Разрабатывают предложения по использованию невостребованных земельных долей;
Рассчитывают площади земель с особым режимом использования и обремененные правами других лиц с указанием конкретных ограничений и обременении;
Разрабатывают предложения по размещению производственных центров, возрождению малых селений, размещению дорожной сети.
Землевладения и землепользования новых хозяйственных формирований размещают вблизи мест проживания большинства,,,их членов, пунктов переработки продукции, основных дорог, либо приурочивают к заброшенным селениям с целью их возрождения.
Границы землевладений и землепользовании устанавливают с учетом обеспечения их компактности, правильной конфигурации, требований рациональной организации территории, по возможности совмещают с границами существующих севооборотов, полей, рабочих участков, естественными и искусственными рубежами: живыми урочищами, реками, ручьями, балками, каналамИ, дорогами, лесополосами и др.
Орошаемые земли выделяют целыми севооборотными массивами либо площадями, кратными сезонной производительности дождевальных машин и установок. Осушаемые земли выделяют нa условиях, обеспечивающих сохранение функционирования осушительной сети в нормальном рабочем режиме. В новые землевладения и землепользования включают также земли, занятые несельскохозяйственными угодьями (лесом, кустарником, дорогами, болотами, водоемами), как вкрапленные в сельскохозяйственные угодья, так и примыкающие к ним.
Площади конкретных земельных участков, предоставляемых гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств и другим землевладельцам в собственность бесплатно, в счет причитающихся им земельных долей, определяют, умножая размер земельной доли на число членов коллектива, набирая отдельные контуры сельскохозяйственных угодий с учетом данных экономической оценки земель.
Земельные участки невостребованных земельных долей включают в состав земельных массивов землевладельцев, изъявивших согласие принять их с учетом вероятного востребования.
Во избежание нарушения организации территории при востребовании земельных долей в дальнейшем эти участки размещают на крайних частях землевладений, обособленно.
Распределяют несельскохозяйственные угодья, а также арендованные земли между новыми землевладельцами и землепользователями с учетом их пожеланий, специализации, качества земель и их месторасположения, пропорционально площадям закрепленных за ними земельных угодий.
Определяют площади, размещают участки и границы земель с особым режимом использования и обремененных правами других лиц по материалам дежурных районных карт, проектов их образования, на основании документов по предоставлению земельных участков, чертежей исполнительной съемки, планов прохождения трасс и линий, которыми располагают местные органы и организации, осуществляющие техническое обслуживание и эксплуатацию указанных объектов и сооружений, а при отсутствии необходимой информации — в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами.
Рассмотрим результаты проведения землеустроительных работ на примере реформируемого плодоовощемолочного совхоза «Калининский» г. Краснодара (рис. 10), проведенных институтом «КубаньНИИгипрозем».
На базе данного совхоза образовано четыре юридически самостоятельных специализированных сельскохозяйственных предприятия: «Росток», специализация — производство молока;
«Овощевод» и «Российское», специализация — производство овощей; «Капитал», специализация — плодоводство. На территории совхоза организованы также крестьянские хозяйства, размещенные на четырех обособленных земельных массивах, и зарегистрированы предприятия «Финансист» (расчетно-финансовый центр), «Строитель», «Ремонтные мастерские».
Все предприятия и крестьянские хозяйства объединились в ассоциацию крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных предприятий «Возрождение».
При определении размеров, месторасположения и границ предприятий исходили из намечаемого производственного направления, размещения орошаемых земель, существующей специализации производственных подразделений бывшего совхоза, пожеланий рабочих, каждый из которых имеет в новом предприятии свой лицевой счет, земельную долю и свидетельство на
Право собственности на землю с указанием размера земельной f дали, но без выделения ее в натуре. Земельные доли работников J выслуживающих предприятий в основном переданы в аренду 1 (сельскохозяйственным предприятиям, что закреплено договором аренды.
Предприятие «Овощевод» организовано на базе овощеводческой бригады в пос. «Победитель» на орошаемых землях. Предприятие «Российское» создано на базе овощеводческого отделения Центральной усадьбы также на орошаемых землях. В предприятие «Капитал» вошло садоводческое отделение. Предприятие «Российское» включает молочный комплекс и богарные земли. Исходя из специализации предприятий, были проведены организация угодий и устройство территории севооборотов, сущность которых включается в следующем.
В предприятиях «Овощевод» и «Российское» в соответствии с намеченной специализацией определены объемы производства овощей и структура посевных площадей. Исходя из этого, проведена организация территории севооборотов. При этом при определении числа и границ полей учитывали размещение оросительной сети, с тем чтобы территория, обслуживаемая одной дождевальной установкой, не по разных поля. Исходя из вышеизложенного, запроектированы овощные севообороты со следующим чередованием культур:
В сельскохозяйственном предприятии «Росток» была рассчитана потребность в кормах и определена структура посевных площадей. На определение числа севооборотов и числа полей оказали влияние следующие факторы: однородность почвенного покрова и рельефа территории, наличие одного производственного центра, места размещения сельскохозяйственной техники и пункты потребления и хранения продукции.
Отмеченные факторы снимали необходимость дифференциации севооборотов, поэтому в хозяйстве был организован единый севооборот. Число полей определилось структурой посевных площадей и размерами обособленных рабочих участков, не допуская излишнего их дробления. Предложена следующая схема чередования культур: 1…3-е поля—многолетние травы; 4… 5-е — озимые зерновые; 6-е — кукуруза на зерно; 7-е — однолетние травы; 8-е — кукуруза на силос и зеленый корм; 9-е — озимые зерновые; 10-е — кормовые корнеплоды; 11-е поле — яровые зерновые.
Проект межхозяйственного землеустройства (перераспределения земель) на территории реорганизуемого сельскохозяйственного предприятия включает графическую и текстовую части.
Графическую часть проекта готовят на доброкачественном плане землепользования реорганизуемого хозяйства в масштабе 1:10000 или 1:25000.
На плане показывают:
Земли, переданные в ведение сельской (местной) администрации;
Земли, переданные хозяйству сельской администрацией в порядке обмена;
Приусадебные земли, земли личных подсобных хозяйств;
Огороды;
Пастбища и сенокосы, находящиеся во временном пользовании граждан;
Земли, предназначенные для расширения личного подсобного
Хозяйства
земли предназначенные для индивидуального жилищного строительства;
земли, находящиеся в собственности работников хозяйства (паевой фонд);
Земли крестьянских хозяйств;
Земли фонда перераспределения;
Земли, переданные в аренду;
Земли, предназначенные для внутрихозяйственного строительства;
Земли ограниченного хозяйственного использования;
Прибрежные полосы;
Водоохранные зоны;
Охранные зоны вдоль трасс магистральных газопроводов;
Санитарно-защитные зоны вдоль автомобильных и железных дорог;
Телефонные и телеграфные линии;
Линии электропередачи;
Подземную кабельную сеть;
Загрязненные и зараженные земли;
Земли природоохранного назначения: лесные насаждения, реликтовые рощи, родники, ключи;
Земли историко-культурного назначения;
Посторонние землепользования;
Санитарно-охранные зоны объектов промышленного назначения;
Лесоохранные зоны;
Запретные и нерестово-охранные зоны вдоль и вокруг рыбохозяйственных водоемов;
Зоны отдыха граждан;
санитарно-защитные зоны объектов сельскохозяйственного
назначения (ферм, птицефабрик, предприятий по первичной переработке сельскохозяйственной продукции);
другие земли в соответствии с содержанием проекта. ( Пример графической части проекта перераспределения земель пОказан на рисунке 11.
Текстовая часть проекта состоит:
Из пояснительной записки с указанием в ней принятых форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, обоснованием предложений по разграничению земель, передаваемых в частную и коллективно-долевую собственость, применяемых нормативов по оценке земель, среднерайонной земельной доли и т. д.;
экспликаций земель по всем землевладениям и землепользованиям, создаваемым и остающимся на территории реорганизуемого хозяйства;
копии протоколов общих собраний коллективов реорганизуемых хозяйств, справок о числе членов коллектива, имеющих право на земельный пай, расчетов среднего земельного пая по хозяйству с учетом качества земли, выписок из нормативных документов местных органов власти, материалов землеустроительных комиссий;
Других справочных и табличных данных, используемых в проекте.