Процесс землеустройства по устранению недостатков землевладения и землепользования включает подготовительные работы, составление проекта, рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру, оформление документов. Подготовительные работы включают анализ существующих землевладений и землепользовании, выявление их недостатков, доказательство их наличия, влияния на производство, использование и охрану земли, установление возможностей уст ранения недостатков.
Необходимо оценить площади землевладений и землепользований, структуру угодий, размещение, компактность и конфигурацию, расположение границ, установить затраты и потери, зависящие от наличия недостатков (недополучение продукции, увеличение ее себестоимости, транспортные расходы, единовременные затраты и т. д.).
Составление проекта заключается в обосновании и |выборе способов устранения недостатков землевладения и землепользования, во внесении изменений в размер, структуру, размещение границ и земельных массивов, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и крестьянскими хозяйствами. Устранение недостатков заключается не в ликвидации самого ; Участка (вкрапленного или чересполосного), а в прекращении и смягчении их отрицательного влияния на организацию производства и территории.
Основные способы ликвидации недостатков землевладения и землепользования:
обмен равновеликими и равноценными участками земли между хозяйствами;
обмен неравновеликими и неравноценными участками (с денежной компенсацией);
безвозмездная передача земель одного хозяйства другому;
передача земель одного хозяйства другому без обмена земельными участками с денежной компенсацией;
реорганизация землевладений и землепользовании. ; , Эти способы, однако, не всегда дают возможность полностью решить конечную задачу совершенствования землевладений и землепользовании. Их можно дополнять методами внутрихозяйственного землеустройства и трансформация угодий, введение севооборотов разной интенсивности, перемещение хозяйственных центров, изменение внутрихозяйственной специализации и др.). При обмене участками необходимо использовать данные экономической оценки земель. Например, если одно хозяйство передает другому участок пашни площадью 100 га со средним Дифференциальным доходом 500 р/га, то при доходе второго хозяйства с участка 400 р/га оно должно передать взамен 125 га:
100 • 500/400 = 125 га.
В общем виде соотношение обмениваемых участков при равноценном обмене имеет вид
При составлении проекта обязательно учитывают пожелания землевладельцев и землепользователей, чтобы участники землеустройства смогли без споров осуществить проект.
При обмене неравноценными участками (по площади, качеству земель) одна из сторон выплачивает другой разницу в их стоимости по заключенному между ними договору.
При внесении изменений в существующие землевладения и землепользования с целью их упорядочения придерживаются следующих правил:
Нарушения в существующей организации территории и производства должны быть минимальными;
Улучшение одного землевладения или землепользования не должно вызывать ухудшение другого, появление у него недостатков;
При реорганизации землевладений и землепользовании необходимо передавать от одного хозяйства другому целые организационно-территориальные единицы (поля, севооборотные массивы, подразделения и т. п.);
Затраты на освоение передаваемых участков, создание подъездов, строительство дорог и ежегодные издержки производства должны быть наименьшими.
Проект должен быть экономически хорошо обоснован, для чего определяют экономическую эффективность предлагаемых мероприятий, проанализировав и учтя все существующие и возникающие условия, которые влияют на результаты производства и зависят от наличия и устранения недостатков.
Пример расчета экономической эффективности обмена равновеликими и равноценными участками земель между двумя хозяйствами приведен в таблице 9.
В данном примере за счет ликвидации чересполосицы после землеустройства суммарный чистый доход с обмениваемых участков земель возрастает более чем в два раза.
Рассмотрение, утверждение и перенесение проекта в натуру осуществляют в установленном порядке.
После этого делают соответствующие записи в свидетельства на право собственности на землю (раздел «Совершение сделок»), а также в чертеж границ.
При упорядочении землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, перераспределении земель соблюдают следующие требования. В первую очередь у сельскохозяйственных предприятий изымаются неиспользуемые и нерационально используемые земли, которые не вовлечены в сельскохозяйственный оборот, выбыли из него или их используют недостаточно эффективно с нарушением природоохранных требований из-за низкой обеспеченности трудовыми ресурсами, отсутствия необходимых денежных и материальных ресурсов или бесхозяйственности.
При этом площади ежегодно изымаемых нерационально используемых земель устанавливают с таким расчетом, чтобы после Их изъятия колхозы, совхозы и другие предприятия, учреждения, и организации могли на остающихся землях вести производство эффективно без сокращения объемов основной продукции. |
Кроме того, в фонды перераспределения земель в первоочередном порядке можно включать земельные участки, добровольно и самостоятельно передаваемые землевладельцами и землепользователями, а также невостребованные земельные доли.
Образование новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании сначала должно затрагивать территорию низкорентабельных или убыточных хозяйств, которые даже с использованием дополнительных экономических мер (изменение специализации, улучшение материально-технического снабжения, кредитования и др.) вряд ли смогут быстро поправить свое хозяйство ввиду несоответствия размеров, состава и площадей угодий, их производительных свойств требованиям производства, неудобств в расположении земель, отсутствия квалифицированных кадров и по другим причинам.
В связи с тем что в процессе изъятия земель у действующих сельскохозяйственных предприятий нарушаются структура и сбалансированность производства, организация территории в части имеющейся кормовой базы, размещения севооборотов, границ и размеров земельных массивов производственных подразделений, полей, рабочих участков, сложившиеся транспортные и социальные связи, необходимы корректировка существующих, а при больших изменениях — разработка новых проектов землеустройства, устраняющих возникшие недостатки, и ведение экономически эффективного коллективного или ассоциативного хозяйства.
Большие размеры отводов земель под коллективные огороды и сады, особенно в пригородных хозяйствах, для выпаса и сенокошения, личного подсобного хозяйства и других целей могут повлечь за собой необходимость перераспределения земель между отдельными смежно расположенными сельскохозяйственными предприятиями. При этом если у близких пригородных хозяйств изымают большие площади, то их можно частично компенсировать за счет последовательного передвижения границ рядом расположенных землевладений, с тем чтобы все хозяйства, в том числе и удаленные, были задействованы в распределении земель в целях минимизации потерь общественного производства. Данную работу проводят в процессе разработки проектов межхозяйственного землеустройства с соответствующим технико-экономическим обоснованием.
При внесении изменений в существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий, приватизации и переделов их земли землеустройство обеспечивает социальную справедливость при предоставлении и изъятии земель, устройстве всей территории, а также грамотное оформление технических и юридических документов при отводе земли с экономическим обоснованием и организацией ее рационального и эффективного использования в границах существующих хозяйств.