Лекция Индексация денежной оценки земель. Экспертная оценка земельных участков

Индексация денежной оценки земель регламентируется постановлением Кабинета Министров Украины от 12 мая 2000 г. «Про проведения ІНдексацІї грошовоЇ ОцІнКи земель», В котором предусмотрены коэффициенты индексации денежной оценки земель состоянием на 01.01.2000 года. Дальнейшая индексация денежной оценки регулярно проводится на 1 января соответствующего года с учетом среднегодового индекса инфляции года, по формуле:

Кi = [U-10]: 100,

Где: U — среднегодовой индекс инфляции года, по результатам которого проводится индексация.

Коэффициент индексации (Кi) на 1 января 2000 года представляет:

1) для денежной оценки сельскохозяйственных угодий, проведенной состоянием на 01.07.1995 г, — 2.07;

2) для денежной оценки земель в пределах и за пределами населенных пунктов (кроме земель под месторождениями торфа, предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных земель), проведенной состоянием на 01.04.1996 года, — 2.04;

3) для денежной оценки земель под месторождениями торфа предоставленными предприятиям торфодобывающей промышленности, земель под водой, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения и лесных

За пределами населенных пунктов, проведенной состоянием 01.01.1997года, — 1.20.

Коэффициенты индексации по годам представляют: 1996 г. – 1,703 1997 г. – 1,059, 1998 г. – 1,006, 1999 г. – 1,127, 2000 г. – 1,182.

Согласно этому постановлению с учетом письма Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 10.01.2002 г. денежную оценку земель состоянием на 01.01.2002 г. необходимо индекси-ровать на коэффициент 1,02 за 2001 год, который рассчитан исходя из среднегодового индекса инфляции за 2001 год 112,0 % согласно "Порядку проведения ІНдексаЦії грошовоЇ оцІнКи земель", Утвержденному упомянутым постановлением Кабинета Министров Украины.

Учитывая, что "Порядком проведенНЯ індексації грошовоЇ оцІнКи земель" Установлен единый порядок индексации денежной оценки земель для обеспечения проведения земельного налога и арендной платы за землю в 2002 году, денежная оценка земель населенных пунктов, которая проведена по исходным данным состоянием на 01.01.1996 г., и, денежная оценка сельскохозяйственных угодий, которая проведена состоянием на 01.01.1996 г., подлежат индексации состоянием на 01.01.2002 год за 1996-2001 годы на коэффициент 2,465, который определяется, исходя из произведения коэффициентов индексации за 1996 год – 1,703, за 1997 год – 1,059, за 1998 год -1,006, по 1999 год — 1,127, за 2000 год – 1,182, за 2001 год — 1,02.

В 2002 году индекс инфляции составлял меньше 10%, поэтому индексация согласно письму Госкомзема Украины № 14-22-6/167 от 14.01.2003 г. не проводится.

Возрождение института земельной собственности требует четкого экономического механизма регулирования земельных отношений, обязательным элементом которого является рынок земли. Функционирование его не может быть эффективным без оценки земельных участков.

Земля — уникальный объект, относительное качество которого всегда будит противоречие: между владельцем земли и местными органами власти при налогообложении; между покупателем и продавцом при имущественных операциях; между местными органами власти и собственниками-землевладельцами, когда определяется размер компенсации при изъятии земель для общественных нужд.

Определение реальной, справедливой стоимости имеет важное значение, как для налогообложения и приватизации земельных участков, так и для составления имущественных соглашений относительно земли и права ее аренды на вторичном рынке. Кроме того, оценка земли являются обязательной при разработке и реализации инвестиционных проектов, а также при получении кредитов под заставу недвижимости.

В странах с рыночной экономикой существуют общепризнанные подходы к оценке земли. Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидаемых изменений и дополнительной производительности

Земли.

При этом в мировом сообществе не существует существенных возражений относительно фундаментальных понятий, на которых базируется оценка земли в ее научном и практическом аспектах. Особенности законодательства в отдельных странах лишь накладывают определенные требования к процедуре оценки, но основные методы оценки фактически ничем не отличаются.

В Украине, где рыночные отношения в земельных отношениях еще не приобрели развитого характера, сосуществуют два направления оценки земель:

1) нормативная денежная оценка;

2) экспертная оценка.

Нормативная денежная оценка проводится соответственно постановлению Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 г. "Про методиКу ГрошовоЇ оцІнКи земель сІЛьскогосподарського признаЧення Та населених пунктІВ" И построена на базе, отличной от рыночной. Здесь без внимания остаются такие важные факторы формирования рыночной стоимости земли, как конкретные обстоятельства имущественного соглашения, спрос и предложение на земельные участки определенной категории в том или другом регионе, условия инвестирования, поэтому результаты денежной оценки не всегда будут совпадать с суммой денег, за которую земельный участок может быть продан в результате коммерческого соглашения между компетентными добровольными сторонами.

В отличие от нормативной денежной оценки, при экспертной оценке земельные участки рассматриваются прежде всего как основная составляющая недвижимости (жилой, производственной, коммерческой), рынки которой в достаточной мере сформировались во многих регионах Украины. Это позволяет максимально учесть рыночные факторы. Кроме этого, оценка вклада земли в общую прибыльность объекта недвижимости обеспечивает определение текущей стоимости реального, а не потенциального рентного дохода, в котором аккумулируются индивидуальные свойства земельного участка и локализованной в ее границах деятельности и экономическая ситуация, которая сложилась в населенном пункте и в стране вообще на момент оценки.

Другими словами, экспертная оценка основывается на других принципах, которые разрешают применять гибкие подходы к определению стоимости земельного участка.

Методы экспертной оценки земельных участков изложены в постановлении Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 "Про ЕКспертну грошову оцІнКу земельних дІлЯнок" .

Земельный кодекс в ст. 202 закрепил применение экспертной оценки рядом с нормативной. При этом нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п., а экспертная — при осуществлении гражданско-правовых сделок в отношении земельных участков.

Законодательное закрепление экспертной оценки земельных участков, все более широкое ее применение в процессе приватизации земельных участков соответственно Указу Президента Украины от 19 января 1999 г. "Про продаж земельнИХ дІлЯнок несІлЬськогосподарського призначення" Требует наличия в системе Госкомзема Украины подготовленных специалистов, которые достаточной мерой овладели методическими подходами к экспертной оценке земельных участков.

Информационной базой для оценки земельных участков являются:

1) Ведомости государственного земельного кадастра (местоположение, количественная и качественная характеристики земельного участка, ее правовой реЖИм, функциональное использование, данные экономической и денежной оценки);

2) Проект отвода земельного участка;

3) Ведомости о природных, экономических, историко-культурныХ экологических и градостроительных особенностях расположенИя Земельного участка;

4) Градостроительная документация и местные правила ЗаСтройки;

5) даннЫе об инженерном обустройстве земельного участка и об Объектах НеДвижимого имущества, которое на ней расположено;

6) Данные о ценах продажи (аренды) подобных земельных участков, которые сложились на рынке на момент оценки;

7) данные статистической отчетности.

8. Раскрыть содержание поземельной книги регистрации земель.

Метки: , ,