Экспертная оценка земельного участка проводится в соответствии с такими методическими подходами:
1) Сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
2) метод соотношения;
3) учет затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке;
4) капитализация чистого дохода от использования земельного участка;
5) объединение нескольких методических подходов при условном распределении застроенного земельного участка на составные компоненты (участок, здания, сооружения).
При проведении экспертной оценки используют не менее трех методических подходов. Обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке. Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущество отдается тем, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке.
Вывод об оценочной стоимости земельного участка основывается на результатах сравнительного анализа его оценки разными методическими подходами.
Результаты определения оценочной стоимости земельного участка пересчитываются на единицу сравнения в зависимости от типа и характеристик земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.
Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:
1) сбор информации, необходимой для проведения оценки:
2) определение эффективности использования земельного участка;
3) выбор и обоснование методических подходов оценки;
4)определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка по избранными методическим подходам и принятие окончательного значения;
5) составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;
6) представление отчета на экспертизу органу Госкомзема.
Метод сопоставления цен продажи подобных земельных участков
По базовой концепции метода ни один умно действующий на рынке инвестор не заплатит за объект сумму, существенно большую той, которая была оплачена за аналогичные объекты в аналогичные промежутки времени при аналогичных условиях продажи.
Метод основывается на анализе фактических цен, за которые земельные участки переходили от одного владельца к другому в условиях честных сделок.
Это самый принятный метод, если имеется достоверная информация о достаточном количестве сделок. В рамках этого метода существуют два принципиальных подхода к оцениванию земли — метод единиц сравнения и метод базового участка.
Методический подход, базирующийся на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества.
По этому подходу оценочная стоимость земельного участка определяется на уровне цены продажи подобных земельных участков по формуле: M
Цзу =Ца + ΣхΔЦаj
1
1
Где: Цзу — оценочная стоимость земельного участка, определенная путем сопоставления цены
продажи подобного земельного участка, грн.;
Ца — цена продажи подобного земельного участка, грн.;
M — количество факторов сравнения;
ЦаJ — разница (+ -) в цене продажи подобного земельного участка относительно участка,
который оценивается, по J-му фактору сравнения, грн.
К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:
1) правовой режим земельного участка;
2) целевое назначение и функциональное использование земельного участка;
3) условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);
4) дата продажи (разность во времени между операциями по Продаже, связанная с изменением рыночных условий);
5) местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных природно-климатических условиях и т. д.);
6) физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и его инженерно-геологические параметры и т. д.;
7) использование прилежащей территории (функциональное использование, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды и Т. п.).
Определение оценочной стоимости земельного участка этим методом предусматривает сравнение цен продаж нескольких подобных земельных участков, поэтому конечное значение оценочной стоимости определяется, как среднее для ранжированого ряда вариантов значений (без учета наибольшего и наименьшего), или наиболее распространенное значение среди полученных результатов.
В случае применения методического подхода, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, в отчете четко выделяются факторы, по которыми проводится сравнение и обоснование размеров поправок в цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.
При недостаточной информации о ценах продажи подобных земельных участков в конкретной зоне (из-за их незначительного количества допускается сравнение с подобными по целевому назначению
Земельными участками из других регионов.
Метод соотношения (перенесения)
Метод базируется на принципе вклада, по которому стоимость измеряется той частью, которую она привносит в стоимость объекта недвижимости в целом. При этом часть земли в суммарной стоимости возрастает по мере повышения степени градостроительной ценности территории.
Эта закономерность стала основанием для разработки таблиц ситуационных классов, в которых каждой степени градостроительной ценности отвечает типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного участка. Стойкая связь в границах ситуационного класса между стоимостью земли и стоимостью сооружений, которые возведены на ней, позволяет использовать метод соотношения, даже если рынок земли еще не приобрел развитого состояния, но имеет место достаточное количество имущественных операций с другими видами недвижимости.
Учитывая, что наиболее распространенным является рынок построенных участков, рыночная стоимость земельного участка может быть определена как часть в цене продажи застроенного участка по формуле:
Цк х Кс
Цз = ————————-,
100 х Кя х Км х Кф
Где: Цз — цена одного квадратного метра земельного участка, грн/м2;
Цк — цена продажи квартиры в расчете на 1 м2 общей площади, Грн/м2;
Кс — часть земли в цене продажи земельного участка для конкретного ситуационного класса, %;
Кя — коэффициент, который учитывает потребительское качество застройки;
Кт — отношение площади земельного участка к общей плошал дома, расположенного на нем;
Кф — Корректировочный коэффициент на расхождение в функ циональном использовании
земельного участка относительно земель жилой застройки.
Преимуществом метода соотношения является достаточность информации о продаже застроенных участков без необходимости определения всех затрат, связанных с застройкой. Этот метод наиболее удобный для оценки земли в районах застройки с небольшим количеством имущественных сделок с незастроенными и недавно освоенными земельными участками. Основным препятствием при применении этого метода может стать отсутствие разработанной для данного населенного пункта таблицы ситуационных классов, построение которой требует предварительного анализа градостроительной ценности его территории.
Метод учета затрат на сооружение объектов недвижимого
Имущества на земельном участке (метод остатка для земли)
Данный метод используется при оценке земельных участков, которые освоены, или предполагается освоить относительно наиболее эффективного их использования. В основу метода положен принцип дополнительной прибыльности, не связаной с земельными улучшениями. Согласно ему номинальная стоимость земли рассчитывается, как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом планируемой прибыли.
Цм=Цо-(Вп-Пп),
Где: Цм — номинальная стоимость земли (земельного остатка), грн.;
Цо — ожидаемая цена продажи застроенного земельного участка, Грн;
Вп — затраты на реализацию проекта застроенного земельного Участка, грн.;
Пп — прибыль, приемлемая для застройщика, грн.
Затраты на реализацию проекта застройки земельного участка включают:
1) затраты на отведение земельного участка, разработку и согласование проекта его застройки;
2) затраты на инженерную подготовку и обустройство земельного участка, строительство;
3) затраты на оплату местных сборов, налогов и платы на кредит;
4) административно-управленческие затраты.
Экономический метод целесообразно использовать для оценки земельных участков с относительно новой застройкой, для которых довольно легко определить затраты на земельные улучшения без дополнительных расчетов физического и других видов сноса зданий и сооружений.
При отсутствии данных о продаже застроенных земельных участков и затрат на их освоение и застройку могут использоваться экспертные оценки. В этом случае достоверность расчета номинальной стоимости земельного участка зависит от точности определения общей стоимости застроенного участка и всех затрат, связанных с его застройкой.
Метод капитализации дохода (земельной ренты)
Базовая концепция этого метода говорит, что ни один умно действующий на рынке инвестор не заплатит за объект сумму, значительно большую текущей стоимости доходов, ожидаемых от владения объектом (прибыльного его использования).
Методический подход, который базируется на капитализации чистого дохода, предусматривает эффективное использование земельного участка (фактическое или условное) с учетом ограничений и отягощений относительно его использования.
При прямой капитализации чистого дохода оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:
До
Цкп = ——,
Ск
Где: Цкп -оценочная стоимость земельного участка, определенная Путем прямой капитализации
чистого дохода, грн.;
До — годовой чистый доход (фактический или ожидаемый), грн.;
Ск — Коэффициент ставки капитализации.
При непрямой капитализации чистого дохода (дисконтировании денежных потоков) оценочная стоимость земельного участка определяется по формуле:
I До1
Цкн = Σ Х ————-
1 (1 +Ск)I
Где: Цкн — оценочная стоимость земельного участка, определяемая Путем косвенной
капитализации чистого дохода, грн;
Д01 — ожидаемый чистый доход за I-ый, год грн;
I — период, который учитывается при косвенной капитализации чистого дохода, лет.
Ставка капитализации чистого дохода определяется отношением годового дохода к цене продажи подобного земельного учаcтка или кумулятивным способом, как сумма безрисковой процентом ставки, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.
При определении ставки капитализации чистого дохода, как соотношения между чистым годовым доходом и ценой продажи подобного земельного участка, используется формула:
Ск = До ÷ Цан,
Где: Д0 — чистый годовой доход, грн. ;
Цан — цена продажи подобного земельного участка на рыночных условиях, грн.
При кумулятивном способе оопределения чистого годового дохода его капитализация определяется по формуле:
Ск = Бк + IР + Лр,
Где: Ск — ставка капитализации (коэффициент);
Бк — безрисковая процентная ставка (коэффициент);
IР — риск на вложение инвестиций (коэффициент);
Лр -риск на ликвидность земельного участка (коэффициент).
Кроме этих, могут быть учтены также риски, связанные с управлением инвестициями, инфляционными ожиданиями, состоянием экономики в конкретной отрасли и др.
Чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к валовому доходу за исключением затрат, связанных с удержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе объектов недвижимого имущества, которые на ней расположены. В другом случае чистый годовой доход от застроенного земельного участка приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях.
Если использование земельного участка нерентабельно, за основу берется чистый доход от подобного по целевому назначению земельного участка, или ожидаемый доход при условии эффективного использования земельного участка.
В случае применения методического подхода, который основывается на капитализации чистого дохода от земельного участка, необходимо провести конкретные расчеты:
1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом ограничений и отягощений в его использовании;
2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.
Метод капитализации чистого дохода основывается на капитализации денежных потоков, получаемых владельцем земельного участка, в текущую стоимость.
Существует несколько способов капитализации:
1) прямая капитализация;
2) дисконтирование денежных потоков;
3) ипотечнО- инвестиционная техника Елвуда;
4) модель Гордона и др.
Они учитывают характер и продолжительность потока прибылей от владения землей, предусматривают прибыль от следующей перепродажи, другие виды прибылей от отдачи части имущественных прав.
Метод, основанный на прибыльности, может применяться в разнообразных формах (путем выполнения нескольких разнообразных комплексов оценочных процедур), одним из вариантов является метод
Дисконтирования потоков денежной наличности — самый громоздкий, но вместе с тем и самый очевидный (дисконтирование — процедура приведения будущих потоков денежной наличности к текущей стоимости). Применение этого метода возможно в тех случаях, когда прибыль предприятия (объекта) имеет значительные колебания по периодам времени.
При относительно стабильном уровне прибыли и условно-бесконечном периоде эффективной эксплуатации оправданно применение метода прямой капитализации. Под условно-бесконечным периодом эффективной эксплуатации, в данном контексте, понимается период, который превышает 20 лет, так как ошибка ставки капитализации, которая чаще всего применялась в практике, при таком периоде настолько мала, что ею можно пренебречь.
Метод, ориентированный на доход, в случае невозможности применения метода сравнения аналогов продаж, является единым по-настоящему рыночным методом оценки участков, приобретенных с целью получения прибылей, и дает достаточно надежные результаты.
Коэффициент связи между будущей и текущей стоимостью денежных потоков называется ставкой дисконта. Она может быть определена или путем экстракции с информации о рыночной трансакции, или путем сравнения прибыльности объекта оценивания с прибыльностью альтернативных финансовых вложений(как правило, разнообразных финансовых инструментов) с учетом отличий свойственных им рисков и разной ликвидности.
Способы определения ставки дисконта
То, что риск является субъективной категорией, и оценка его разными инвесторами может быть разной, находит отражение в разных концепциях (видах, стандартах) стоимости. При определении рыночной стоимости необходимая норма прибыли и соответствующая ставка дисконта отображают оценки риска, свойства рынка капитала, т. е. отвечают запросам "среднего" инвестора.
Классические методы определения ставки дисконта:
1) метод суммирования премий за риск — моделирование поведения типичного (среднего) инвестора при формировании им своих требований к норме прибыли на инвестиции. Перед вкладом своих средств в объект инвестирования инвестор однозначно сравнивает прибыльность данной инвестиции с прибыльностью, на которую он может рассчитывать с нулевым риском вложений;
2) метод оценивания капитальных активов, основанный на теории равновесной зависимости между необходимой нормой прибыли на капитал, вложенный в любой актив, и риском, с которым связано получение этой прибыли:
3) метод дисконтирования дивиденда основывается на допущении, что стоимость простой акции равняется текущей стоимости будущих дивидендных выплат. Эта модель может быть также названа моделью бесконечного периода владения;
3} экстракция с данных о трансакциях на рынке — самый очевидный и очень надежный метод, суть которого состоит в измерении фактической прибыльности инвестиций в акции предприятия-аналога на краткосрочном интервале (например, год). Метод базируется на понятии "общая норма прибыли".
Эти методы применяются по причине, что при этом определяются альтернативные финансовые инструменты и ставки дисконта.
В процессе выполнения процедур оценивания разнообразными методами получают разнообразные результаты (которые отличаются иногда в несколько раз). Задача оценщика — определить на их основе диапазон стоимости. Этот процесс называют сведением результатов.
При проведении оценивания разными методами оценщик практически всегда принимает ряд допущений и выбирает нужный ему результат.
Известны два подхода к решению этой проблемы: из полученных результатов выбирается один, который и принимается, как мнение о стоимости; между разнообразными вариантами находится средневзвешенное.
Первый подход приемлем, если допущения и неточности, принятые в одном из методов, несоизмеримо меньше, чем в других, а второй — когда величины допущений и неточностей методов соизмеримы.
По мнению большинства инвесторов стоимость объекта находится где-то между ее значениями по двум методам.
Отчет об экспертной денежной оценке должен содержать:
1) основания для проведения экспертной денежной оценки земельного участка,
2) цель оценки и дату ее проведения;
3) описание земельного участка;
4) план и характеристику земельного участка по физической и экономической особенностям, правовом режиме, особенностях, его местонахождения, границах, целевом назначении, характере использования и состоянии застройки;
5) анализ эффективности использования земельного участка;
6) обоснование принятых методических подходов;
7) расчет оценочной стоимости земельного участка по принятым методическим подходам;
8) основные предпосылки проведения оценки;
9) вывод эксперта относительно оценочной стоимости земельного участка;
10) сертификат земельного участка.
К отчету добавляются ситуационный план и план земельного участка, другие материалы, использованные для оценки земель, а также копия договора на проведение этой оценки и копия квалификационного сертификата эксперта.
В случае применения методического подхода, который основывается на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, четко определяются факторы, по которым проводится сравнение и обоснование размеров поправок к цене продажи земельных участков, выбранных для сравнения с оцениваемым участком.
В случае применения метода подхода по капитализации чистого дохода от земельного участка делаются расчеты:
1) валового и чистого годового дохода от эффективного использования земельного участка с учетом отягощений и ограничений относительно его использования;
2) ставки капитализации относительно конкретного земельного участка с учетом безрисковых процентных ставок, риска по инвестировании и ликвидности земельного участка.
В случае применения методического подхода с учетом затрат на сооружение объектов недвижимого имущества на земельном участке в отчете отмечаются уровни цен продажи застроенных участков, которые сложились на рынке, и затраты, связанные с сооружением зданий и сооружений.
Материалы экспертной денежной оценки согласовываются с местным советом, местной государственной администрацией, Советом Министров Автономной Республики Крым, которые приняли решение о продаже земельных участков, и утверждаются соответствующим государственным органом земельных ресурсов.
Вывод эксперта об оценочной стоимости земельного участка несельскохозяйственного назначения оформляется отдельным документом, он подписывается экспертом и руководителем юридического ли-
Скрепляется печатью юридического лица, которое провело экспертную оценку.
После этого заполняется сертификат экспертной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения и подписывается экспертом и. руководителем юридического лица с закреплением печатью.
Срок действия отчета составляет шесть месяцев с даты оценки.
Вопросы для самопроверки знаний
1. Назвать правовые акты по нормативной денежной оценке земель.
2. Охарактеризовать информационную базу нормативной денежной оценки земель.
3. Раскрыть последовательность проведения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.
4. Назвать показатели, используемые для расчета показателей денежной оценки земель с.-х. назначения.
5. Указать, какой срок капитализации рентного дохода применяется при расчете денежной оценки земель.
6. Привести формулу определения дифференциального дохода с 1 га пашни.
7. Привести формулу определения дифференциального дохода с 1га земель под многолетними насаждениями и пастбищами.
8. Привести формулу определения денежной оценки агропроизводственной группы почв.
9. Определить порядок определения денежной оценки отдельного земельного участка.
10. Привести формулу определения денежной оценки 1м2 земельного участка в населенных пунктах.
11. Перечислить группы рентообразующих факторов, которые учитываются при определении показателей нормативной денежной. оценки земель населенных пунктов.
12. Раскрыть, как определяются затраты на освоение и обустройство территорий населенных пунктов.
13. Привести формулу определения денежной оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и других назначений.
14. Привести формулу денежной оценки земель лесного фонда.
15. Привести денежную оценку земель водного фонда.
16. Привести формулу определения денежной оценки земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.
17. Раскрыть цель проведения экспертной оценки земель.
18. Охарактеризовать методы для определения экспертной денежной оценки земель.
19. Объяснить суть капитализации.
20. Объяснить отличия между методами прямой и косвенной капитализации.
21. Охарактеризовать способы определения коэффициента дисконтирования.
22. Определить показатель экспертной денежной оценки по методу сопоставления продажи.
23. Описать процедуру применения затратного метода.
24. Объяснить, как проводится интерпретация результатов денежной оценки по разным методическим подходам.
25. Перечислить и объяснить требования к отчету по экспертной оценке земельного участка.