Методологической основой ГЗК является учение о земельной ренте. Земельная рента представляет собой разницу между индивидуальной ценой производства и общей ценой, которая определяется худшими условиями производства, т. е. землями худшего качества.
На земельную ренту и дифференциальный доход влияют природно-исторические, организационно-хозяйственные и экономические факторы.
Первые из них, т. е. природно-исторические факторы влияют на результаты оценки земель в зависимости от экономического состояния хозяйств. В экстенсивных хозяйствах в основном используется природное плодородие почвы, а в интенсивных хозяйствах земля используется как средство для приложения труда и капитала.
В зависимости от этого в первом случае ценится химический состав почвы и наличное состояние питательных веществ в ней, а во втором случае при широком использовании минеральных удобрений на первом месте оказываются физические свойства почв и их способность реагировать на дополнительные дозы питательных веществ.
К организационно-хозяйственным факторам, влияющим на оценку земель, относятся отдаленность земель от хозяйственных центров хозяйств, земельного устройства, состава и соотношения земельных угодий. Например, с удалением пашни от усадьбы снижение доходности земель зависит от: изменения структуры посевов культур в сторону увеличения посевов экстенсивных (малоинтенсивных) культур; увеличения затрат на переезды и переходы; снижения урожайности вследствие меньшей обеспеченности удобрениями и более низкой культуры производства.
Экономические факторы имеют влияние преимущественно на результаты общей оценки земель и характеризуются разным объемом затрат производства в зависимости от расстояния хозяйств до пунк-
Реализации продукции и баз снабжения материально-техническими средствами производства.
В методике разработки земельного кадастра в Украине доход с 1 га оцениваемых земель сравнительно с доходом с относительно худших земель назывался разностным или дополнительным продуктом (ДП) и определялся как разница между валовым (ВП) и основным (ОП) продуктами. Другими словами, весь валовый продукт расчленяется на основной и дополнительный. Согласно данной методике:
Где:
ОП =Зф х ОЗисх;
Зф — фактические затраты;
03исх — исходная окупаемость затрат.
Чем выше фактические затраты, тем больше должен быть объем основного продукта и тем меньшим будет размер дополнительного продукта. Таким образом, дополнительный продукт является дифференциальным доходом, дифференцирующим размер дохода в зависимости от фактических затрат.
Чем выше затраты, тем меньше дифференциальный доход, и наоборот. Суммарный дифференциальный доход (ДД) складывается из дополнительного продукта 1 (ДП1) и дополнительного продукта 2 (ДП2):
ДД = ДП1+ДП2.
Дифференциальный доход 1 — это доход, получаемый на разнокачественных землях сравнительно с худшими землями при одинаковом (среднем) уровне затрат живого и овеществленного труда, т. е. при одинаковом уровне интенсивности ведения хозяйства. Он создается в основном за счет объективных факторов (природное плодородие, климатические условия, уровень ведения хозяйства) и определяется по формуле:
ДП1=3Исх (3Ф-03Исх).
Дифференциальный доход 2 создается за счет действия субъективных факторов и в основном за счет эффективности капиталовложений на землях разного качества, т. е. за счет интенсификации производства, и определяется по формуле:
ДП2=(Зф-3 исх) Х (ОЗф-03 исх).
Важное значение в методологическом аспекте для земельного кадастра имеют абсолютная и монопольная ренты.
Абсолютная земельная рента — Это рента, обусловленная монополией частной собственности на землю.
Монопольная земельная рента — Это разница между монопольно высокой ценой на редкостный продукт и его общественной стоимостью. Она возникает за счет общества и составляет завышенную стоимость или произвольную цену (например, собственник цитрусовых, которые у нас не выращиваются, устанавливает на них монопольную цену — ренту).
Курс на реформирование экономики на рыночных началах, взятый в Украине сразу же после выхода из состава СССР, настоятельно требовал изменения земельного устройства и формирования нового хозяина земли, поэтому первым законодательным актом о земле в Украине было постановление ВР УССР 1990 года «Про земельну реформу».
Задача земельной реформы — это перераспределение земель с предоставлением права на владение и пользование, создание условий для рационального использования и охраны, равноправного развития разных форм хозяйствования, многоукладной экономики.
Земельная реформа настоятельно требовала необходимой и достаточной информации о земле, поэтому упомянутое постановление обязало местные советы до 15 марта 1991 года провести инвентаризацию земель всех категорий, определить участки, используемые не по целевому назначению, нерационально, со снижением плодородия почвы, ее химического и радиоактивного загрязнения и экологического ухудшения.
По сути дела, такая богатая и полная информация должна была обеспечить исчерпывающие ведомости о количестве земель разного целевого назначения и различных земельных угодий, качестве земель и о владельцах (пользователях) земли, но «вдруг» оказалось, что в такие сжатые сроки выполнить поставленную задачу просто невозможно. Вынужденно согласились поэтому сосредоточить внимание на реформировании земельных отношений прежде всего в сельском хозяйстве.
В ходе разгосударствления и приватизации земли возникла необходимость в законодательном урегулировании новых земельных отношений, что и было закреплено законодательно — в октябре 2001 г появился основной закон о земле «Земельный кодекс Украины)). Кроме правовых норм регулирования земельных отношений в Украине, кодекс закрепил законодательные нормы ведения ГЗК.
Содержание и научно-методическая основа получения земельно-кадастровой информации разрабатывались и до получения Украиной независимости, но «Положения про порядок ведения державного ЗЕМеЛьного кадастру» КМ утвердил постановлением «Про порядок ведЕння державного земельного кадастру) Только в январе 1993г.
В этом «.ПоложенНі…» Несколько расширено назначение ГЗК — не просто обеспечивать потребителей данными о земле (как в Земельном кодексе), а о природном, хозяйственном и правовом режиме земель.
В «ПоложеНі про порядок веденНЯ державного земельного кадастру» Также расширено содержание ГЗК, прежде всего данными зонирования территорий населенных пунктов.
Наряду с этим в «ПоложенНі…» Первая его составная часть определяется не как регистрация землевладений и землепользовании, а как регистрация права владения и пользования землей, что несколько преждевременно. Регулирование земельных и имущественных отношений требует сегодня внедрения новых подходов к регистрации землевладений и землепользовании вместе с объектами недвижимости на этой территории.
Наиболее употребляемой потребителями информацией являются данные о площади земельных участков, т. е. данные учета количества земель. В отличие от предыдущего периода нынче дополнительно включается численная информация о землях в межах населенных пунктов и вне их, земли по формам собственности, предоставленные во временное пользование (в т. ч. и на условиях аренды), облагаемые и необлагаемые налогом земли.
Данные учета количества земель отображают фактическое состояние их использования. Методика получения данных относительно площадей земель достаточно отработана и не требует особых изменений, но по способам получения картографических земельно-учетных материалов и точности определения учет количества земель требует усовершенствования. Это продиктовано возрастанием роли земли в рыночной экономике.
Ведение учета качества земель отвечает потребностям научно обоснованного учета природных свойств почв. По этим данным проводится размещение с.-х. производства, анализ использования земель, экономическое стимулирование их рационального использования и охраны, планирование урожайности культур, оценка результатов, хозяйственной деятельности с.-х. предприятий. Данные учета качества земель используются при бонитировке почв. Согласно с действующим «Положенням…», Предусматривается учет качества всех категорий земель, но, как уже отмечалось выше, это коснулось только земель сельскохозяйственного назначения, и то в полной мере. Так, до сих пор мы не имеем информации о загрязнении почв пестицидами, нитратами, тяжелыми металлами и радионуклидами.
Что касается качества лесных угодий и земель населенных пунктов то земельно-кадастровая информация еще не имеет этих данных из-за отсутствия проведения таких работ. В ГЗК характеристика лесных угодий должна даваться не по типу леса, а по типу почвы, и это должно учитываться при экономической оценке лесного фонда.
Земельно-кадастровые данные при характеристике земель населенных пунктов должны ограничиваться только ведомостями о их площади и их генетическом типе почвы, а другие данные о почвах (инженерно-геологические условия, уровень обеспеченности инфраструктурой и т. п.) должны относиться к функциям градостроительного кадастра.
Как показывает анализ данных учета земель в составе ГЗК, средств на выполнение этих работ в необходимых объемах не хватает, и в этой связи необходимо изменить требование «Положения…» Составлять отчет о качестве земель с пяти до пятнадцати лет.
Сфера использования данных бонитировки почв должна ограниваться только с.-х. производством, поэтому всесторонний учет качества земель, необходимый при бонитировке, оправдан исключительно на землях сельскохозяйственного назначения. Данные бонитировки почв служат для установления размеров оплаты земли и ее стоимостной оценки.
В Украине проведена полная бонитировка почв сельскохозяйвенного назначения, охватывающая основные природные свойства земли для удовлетворения потребностей всех сельскохозяйственных культур, и частичная бонитировка по природным свойствам почвы, удовлетворяющая потребности только основных с.-х. культур.
Земельно-кадастровая информация характеризуется данными экономической оценки земель и денежной оценки земельных участков. Первая из них измеряется в баллах и называется относительной экономической оценкой, а вторая (денежная оценка в гривнях) считается абсолютной.
Денежная оценка земель возникла совсем недавно (постановление КМ в феврале 1995г.) и вызывает много вопросов, требующих оперативных, конкретных ответов.
Практика показывает, что экономическая оценка всегда вызывает сомнения в ее достоверности, и особенно это касается денежной оценки земель.
Развеять сомнения и ответить на возникшие вопросы может помочь автоматизированная система ведения ГЗК (постановление КМ № 1355, декабрь 1997г.).