Является вполне закономерным, что первым законодательным актом о земле в Украине было постановление Верховной Рады Украинской ССР от 18 декабря 1990 года "О Земельной реформе". Молодая демократическая украинская власть с первых дней взяла курс на формирование нового, настоящего хозяина земли.
Задача земельной реформы — перераспределение земель с предоставлением права на владение и пользование землей, создание условий для рационального использования и охраны земель, формирование многоукладной экономики.
Предполагалось до 15 марта 1991 г. провести инвентаризацию земель всех категорий, определить земельные участки, которые используются не по целевому назначению, нерационально или способами, которые приводят к снижению плодородия почв, степени загрязнения почв, ухудшению экологического состояния земель.
Сразу же выяснилось, что провести такую детальную инвентаризацию земельного фонда Украины в столь жесткие сроки совершенно невозможно.
Поэтому основное внимание было сосредоточено на инвентаризации земель только сельскохозяйственного назначения.
Разгосударствление и приватизация земли вызвали необходимость в законодательном регулировании новых земельных отношений. В 2001 г Верховной Радой Украины был принят Земельный кодекс.
Содержание и научно-методические основы получения земельно-кадастровой информации были разработаны и апробированы в Украине еще до провозглашения ее независимости. 12 января 1993 г. вышло постановление Кабинета Министров Украины «Про порядок ведения державного земельного кадастру, Где, в отличие от Земельного кодекса, Даются не просто сведения о земле, а о ее правовом, хозяйственном и природном режимах.
В Положении было несколько расширено содержание государственного земельного кадастра (добавлено зонирование территории) введены и другие новшества (например, регистрация земли определяется, как регистрация права на нее), но проблема оказалась настолько сложной, что закона о земельном кадастре у нас нет до сих пор.
Современное регулирование земельных отношений требует внедрения новых подходов к регистрации землевладений и землепользовании вместе с объектами недвижимости, размещенными на этой территории,
В отличие от старых подходов, когда учет велся лишь по категориям земель, землепользователям, угодьям и мелиоративному состоянию (орошаемые, осушенные земли), в настоящее время дополнительно включается числовая информация о землях в границах населенных пунктов, во временном пользовании, земли, которые облагаются налогами и не облагаются налогами и т. д.
Совершенствования требуют учет количества земель.
С учетом качества земель дела обстоят лучше, но и здесь до сих пор не удалось отобразить реальную картину в полном объеме.
Но самым опасным является широкое распространение между государственными чиновниками, регулирующими земельные отношения, коррупции. Так, несмотря на мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения, за последние годы таких земель уменьшилось на семь с лишним миллионов га. И этот процесс, к сожалению, продолжается. Хочется надеяться, что с появлением Закона о Земельном кадастре это преступное беззаконие прекратится.
Что касается качества земель, то следует подчеркнуть, что из двух практикуемых видов бонитировки почв (выборочная и общая) на данном этапе земельных отношений практическое значение приобрели данные общей бонитировки почв. Однако следует подчеркнуть, так как средств не хватает, проводить ее и предоставлять отчетные данные нужно не раз в 5 лет, как гласит «Положения...», а раз в 15 лет, как это и делается за рубежом.
Экономическая оценка земель имеет два вида:
1) относительная экономическая оценка в баллах:
2) денежная оценка в гривнях.
Если относительная экономическая оценка проводилась еще в 1980-1988 г. г., то денежная оценка земель появилась у нас совсем недавно.
Такой методический подход к денежной оценке земель по данным их доходности в прошлом (данные о рентном дифференциальном доходе) вызывает ряд вопросов:
1) оправдывает ли себя бывшая методика определения показателей экономической оценки земель, в которой имеет применение только дифференциальный доход для вычисления денежной оценки, или есть более простой путь к этому?
2) могут ли нынешние экономические показатели использоваться в расчетах дифференциального дохода, когда в условиях экономического кризиса он имеет отрицательное значение? Ведь отрицательный результат денежной оценки не имеет логического смысла;
3) может ли быть реальным срок обновления исходной статистической информации для экономической оценки земель (через 4-5 ЛЕт) во время экономического кризиса, установленный законодательством?
На современном этапе регулирование земельных отношений требует денежной оценки земель в основном при налогообложении за использование земель и при их купле-продаже,
В обоих случаях денежная оценка базируется на нормативной, расчетной доходности земли. Однако, при купле-продаже оценка земли может осуществляться по рыночным ценам. Нынче такую оценку земли называют коммерческой экспертной оценкой.
При определении рыночной цены земли применяют способы аналогов, прибыльности, затрат. Поэтому можно сделать вывод, что частичная бонитировка почв и частичная экономическая оценка земель имеют одинаковое практическое применение. А общую бонитировку и общую экономическую оценку земель нужно проводить периодически не реже одного раза в 15 лет.
Так как при полной занятости пригодных к обработке земель общая их оценка включает и природное, и искусственно созданное плодородие почв, это позволяет предложить такую методику денежной оценки земли, которая базируется на нормативном размере дохода, дифференцированном к баллу бонитета почвы.
Из сказанного можно сделать вывод, что государственный земельный кадастр в Украине представляет собой единую систему всесторонних данных о земле. Он обеспечивает необходимость в конкретной и вероятностной информации всех потребителей и снизу, и сверху.
Для более полного удовлетворения потребностей (запросов) владельцев земли, землепользователей и арендаторов, а также работников государственных органов разных уровней по регулированию отношений в 1997 году разработана Программа автоматиЗировапной системы ведения государственного земельного кадастра (АС ГЗК), Способная оперативно обрабатывать и представлять данные о правовом, хозяйственном и природном статусах земли.
С созданием в 1992 году Госкомитета Украины по земельным ресурсам и появлением в 1993 году Постановления КМ Украины «Про порядок ведения державного земельного кадастру» у Нас в стране с сформировалась разветвленная структура кадастровых (земельно-кадастровых) органов на разных уровнях.
Эта широко разветвленная земельно-кадастровая структура особенно укрепилась после принятия КМ Украины в 1997 году Постановления «Про програму створення автоматизованноЇ системИ ведения державного земельного кадастру». Реализация данной программы была поручена Госкомзему, который сразу же после выхода в свет постановления издал приказ «Про створення центру держав-ного земельного кадастру при Державному комІТеІ! УкраЇни з Земельных ресурсІВ».
Вновь созданный Центр ГЗК Был создан на базе хозрасчетного бюро научных, проектно-изыскательских, проектно-технологических работ и государственной земельной экспертизы Киевского городского управления земельных ресурсов.
Центр ГЗК В определенной мере закрыл проблему создания новых структурных единиц системы ведения в Украине земельно-кадастровых работ. Правда, совершенствования еще требуют показатели загрязнения земель, нормативной цены земли, ставок и размеров платы за землю и т. п., но это касается уже не структуры самого образования, а функций его подразделений разного уровня.
Так как Центр ГЗК Функционально объединил и перебрал на себя практически все земельно-кадастровые работы, он включает все организационные меры, материально-техническое обеспечение, нормативно-правовые, нормативно-технические, программно-технические мероприятия и мероприятия по подготовке и переподготовке кадров.
Разумеется, весь успех и все недоработки в сборе, обработке и выдаче потребителям необходимой информации тоже ложатся на Центр ГЗК.
Центр ГЗК имеет четыре уровня: местный (базовый), отвечающий за сбор исходных данных и передачу их на следующий уровень, а также предоставление услуг юридическим и физическим лицам; районный (городской) уровень, имеющий районный кадастровый центр, отвечающий за обработку всей полученной снизу информации и передачу ее в обработанном виде выше; областной уровень, состоящий из Центра ГЗК АРК и областных земельно-кадастровых центров, выполняющего все виды и весь объем необходимых земельно-кадастровых работ; национальный уровень, содержащий сам Центр ГЗК, отвечающий за весь объем необходимых земельно-кадастровых работ.
Впечатление такое, что от Центра ГЗК при Госкомземе Украины зависит буквально все, касающееся земельного фонда страны и правового статуса земель, но это не совсем так.
Подтверждением этому служит следующий пример. В 1999 году силами специалистов Госкомзема Украины, ученых института землеустройства УААН, Львовского государственного аграрного универ-
Ета и других учебных учреждений и организаций был подготовлен и передан в Верховную Раду на рассмотрение Проект Закона Украины «О государственном земельном кадастре».
Этот Проект одного из самых необходимых для Украины и самых важных Законов вот уже седьмой год ждет своего утверждения. Отсюда получается, что обвинять в недоработках по земельной проблеме
Нужно не столько работников Госкомзема всех уровней, нередко вынужденных «ставить телегу впереди лошади», сколько тех, кто в высших эшелонах власти тайно и явно лоббирует ненасытные интересы олигархов.
Вопросы для самопроверки знаний
1. Раскрыть цель инвентаризации земель в современных условиях.
2. Охарактеризовать главные недостатки и недоработки при проведении земельной реформы.
3. Раскрыть цель создания Центра государственного земельного
Кадастра.
4. Описать функциональную предназначенность каждого из четырех уровней Центра ГЗК.