Данные денежной оценки земель используют при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, при выкупе земельных участков для общественных нужд, для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и во многих других случаях.
В зависимости от назначения и порядка проведения выделяют нормативную и экспертную денежную оценку. Методические особенности проведения оценки земельных участков разных категорий вынуждают поделить нормативную и экспертную оценку на оценку земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, водного фонда и других категорий. Наряду с этим, учитывая разные рентообразующие факторы, следует различать также принципиальные отличия оценки земельных участков в пределах и за пределами населенных пунктов. Учитывая разные варианты предложенных дифференциаций оценочных процедур, особенностей методики и назначения денежной оценки, материал излагается в хронологической последовательности принятия нормативных актов, которые регламентируют проведение соответствующего вида оценки.
История становления денежной оценки показывает, что до конца минувшего столетия глубоких научных исследований по этому вопросу у нас не было. Идеологическое табу делало невозможным оп-
Ределение показателей оценки земель в денежном выражении.
Качественно новый этап таких исследований начался только в чале 90-х годов прошлого века с провозглашением государственной независимости Украины и началом земельной реформы и закончился в середине 90-х годов принятием методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. Только в 1999 году в связи с началом продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения физическим и юридическим лицам для коммерческих целей была отработана экспертная оценка земельных участков, методической основой которой стали методики, наработанные в странах с традиционно рыночной экономикой.
Если посмотреть на проблему с правовой стороны, то статьей 23 Закона Украины от 19 сентября 1996 г. № 378/ 96-ВР "Про плату за землю" Исполнение денежной оценки земельных участков положено на Госкомзем Украины по методикам, утвержденным КМ, а структуру государственного земельного кадастра дополнено еще одной составляющей, а именно "денежная оценка земель" (постановление КМ "Про внесенНЯ Змін до ПоложенНЯ про порядок веденНЯ державного земельного кадастру" От 1997 г).
Денежная оценка земель в Украине осуществляется согласно с «Порядком грошовоЇ оцІнКи земель сІЛьсЬКогосподарського призначення та населених пунктІВ», Утвержденным приказом Госкомзема, Госкомгорстроем, Минсельхозпродом Украины и УААН от 27 ноября 1995 г. с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями КМ Украины и другими государственными органами, зарегистрированными Минюстом Украины.
Накопленный небогатый опыт денежной оценки земли, особенно экспертной оценки для ее продажи, мягко выражаясь, оставляет желать лучшего. И одного совершенствования закона здесь мало, т. к.
Нужно кардинально менять отношение к этой чрезвычайно важной проблеме и тех, кто продает землю, и тех, кто ее покупает. Ссылки на опыт в этом отношении стран с традиционно развитой рыночной экономикой у нас, к сожалению, пока что преждевременны.
Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются по дифференциальному рентному доходу, который создается при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель.
Информационной базой для денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения являются материалы государственного земельного кадастра (количественная и качественная характеристики земель, бонитировка почв, экономическая оценка земель), материалы внутрихозяйственного землеустройства, проекты формирования территорий и установление границ сельских, поселковых советов, установление границ населенных пунктов, материалы инвентаризации земель всех категорий.
Информационной базой для денежной оценки земель населенных пунктов и земельных участков несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже, являются материалы инвентаризации земель населенных пунктов, экономической оценки их территорий, генеральные планы населенных пунктов, схемы генеральных планов сельских (поселковых) советов, проекты районного планирования (проекты территориальной организации) административных районов, проекты детального планирования.
Денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, на которые отсутствуют материалы экономической оценки, определяется по аналогичным агропроизводственным группам почв, которые к ним прилегают. На худших землях, на которых не создается дифференциальный рентный доход (с нулевым или отрицательным показателем оценки), денежная оценка определяется абсолютным рентным доходом в размере 1,6 ц зерна с гектара.
Для организации и проведения работ по денежной оценке земель установления их цены, включая земельные участки несельскохозяйственного назначения, которые подлежат продаже, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, исполкомы городских советов (городов областного подчинения), районные государственные администрации создают комиссии в составе специалистов управлений (отделов) земельных ресурсов, сельского хозяйства и продовольствия, градостроительства и архитектуры, планово-экономического, финансового, охраны окружающей естественной среды и ядерной безопасности, коммунального хозяйства, сельскохозяйственных и других предприятий, работников тех сельских, поселковых и городских (городов районного подчинения) советов, на территории которых расположены приватизируемые земельные участки. Комиссии возглавляют заместители председателей соответствующих государственных администраций и исполкомов городских советов.
В основу определения денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения кладется рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур и определяется по данным экономической оценки земель, проведенной в 1988 году. В условиях инфляции рентный доход исчисляется в натуральных единицах (в центнерах зерна) и при определении денежной оценки переводится в стоимостное выражение по текущим или мировым реализационным ценам. Денежная оценка является произведением годового рентного дохода и срока его капитализации. Срок капитализации устанавливается в 33 года. Денежная оценка осуществляется отдельно относительно пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, естественными сенокосами и пастбищами последовательно: в Украине, Автономной Республике Крым и областях, административных района сельскохозяйственных предприятиях, на отдельных участках.
Для определения денежной оценки земель в Украине рассчитывается дифференциальный рентный доход с пахотных земель по производству зерновых культур. Определяется по формуле:
Рдн = (У х Ц-3-З х Кнр)÷Ц,
Где: Рдн — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных зеМель по зерну ц/га;
У — урожайность зерновых с гектара, ц/га;
Ц — цена реализации центнера зерна, грн/ц;
3 — производственные затраты с гектар, грн.;
КНр — коэффициент нормы рентабельности.
На худших землях, кроме дифференциального рентного дохода (РДн), создается абсолютный рентный доход (Ран), который прибавляется к дифференциальному рентному доходу, и таким образом исчисляется общий рентный доход (Родн).
Исходные данные для расчета денежной оценки: среднегодовая урожайность зерновых за 1986-1990 гг. — 31,5 ц/га; среднегодовая цена реализации зерна за 1986-1990 гг. — 17 грн/ц; среднегодовые производственные затраты на выращивание зерна — 303 грн/га; коэффициент нормы рентабельности в 1988 г.- 0,35; абсолютный рентный доход на худших землях — 1,6 ц/га.
По этим данным при Рдн=7,4 ц/га и Ран=1,6 ц/га общий рентный доход Родн=9,0ц/га(7,4 + 1,6).
Дифференциальный рентный доход под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами определяется по формуле:
Рдн(мн)(с)(N) = Рдн х Рд(мн)(с)( N) ÷Р(д)
Где: Рдн(мн)(с)(N) — дифференциальный рентный доход с гектара земель Под многолетними
насаждениями, сенокосами и пастбищами по производству зерновых, грн/га;
Р(д) — Дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель по зерновым культурам,
грн/га.
Для расчета Рд с 1га земель соответствующих угодий используются такие исходные данные:
Рдн(мн)(с)(п) = 1563,9 грн/га; 136,5 грн/га; 55,7 грн/га;
Рдн = 348,7 грн/га.
По формуле и исходным данным исчисляется дифференциальный рентный доход:
Многолетние — 33,19 ц/га (7,4 ц/га х 1563,9 грн/га : 348,7 грн/га);
Сенокосы — 2,90 ц/га (7,4 ц/га х 136,5 грн/га : 348,7 грн.);
Пастбища — 1,18 ц/га (7,4 ц/га х 55,7 грн/га : 348,7грн.)
Общий рентный доход (Родн) с 1 гектара земель соответствующих угодий составляет: под многолетними насаждениями — 34,79 ц/га зерна (33,19 ц/га + 1,6 ц/га); под сенокосами — 4,50 ц/га зерна (2,90 ц/га + 1,6 ц/га); под естественными пастбищами — 2,78 ц/га зерна (1,18 ц/га + 1,6 ц/га).
Денежная оценка пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами определяется, как произведение годового рентного дохода по экономической оценке по производству зерновых культур, цены на зерно и срока его капитализации по формуле:
Доз = Родн х Ц х Тк
Где: Доз — денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями,
природными сенокосами и пастбищами, грн/га;
Родн — общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями,
природных сенокосах и пастбищах, ц/га;
Ц — цена центнера зерна, грн/ц;
Тк — срок капитализации рентного дохода (на уровне 33 лет).
По этой формуле и исходным данным денежная оценка одного гектара равна:
Пахотных земель — 371,2 млн. грн/га (9 ц/га х 1,25млн. грн/ц х ЗЗ года);
Многолетних насаждений — 1435,1млн. грн/га (34,79 ц/га х 1,25 млн. грн/ц х ЗЗ года);
Природных сенокосов — 185,6 млн. грн/га (4,50 ц/га х 1,25 млн. грн/ц х ЗЗ года);
Естественных пастбищ — 114,7 млн. грн/га (2,78 ц/га х 1,25 млн. грн/ц х ЗЗ года).
На основе материалов экономической оценки земель высчитывается дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами в Автономной Республике Крым, областях и административных районах по формуле:
Рдн(р) = Рдн(у) х Р д (р) — Р д(у),
Где: Рдн(р) — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под
многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в регионе (Автономной
Республике Крым, областях, административных районах), ц/га;
Рдн(у) — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под
многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в Украине, ц/га;
Р д (р) — Дифференциальный рентный доход по экономической Оценке по производству
зерновых культур на пахотных землях, землях под многолетними насаждениям,
сенокосами и пастбищами по оценке этих угодий в регионе (Автономной Республике
Крым, областях, административных районах), грн/га;
Р д(у), — дифференциальный рентный доход по экономической оценке по производству
зерновых культурах на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями,
сенокосами и пастбищами по оценке этих угодий в Украине, грн/га.
При отсутствии экономической оценки пахотных земель по производству зерновых культур в расчетах используются показатели экономической оценки пашни в целом. В регионах, где проведена экономическая оценка отдельно мелиорированных и немелиорированных земель, в расчетах используются сведенные показатели оценки земель под зерновыми культурами в целом.
После прибавления к Рдн(р) абсолютного рентного дохода Ран (в Украине он установлен 1,6 ц/га) получаем общий рентный доход (Родн). На худших землях, на которых не получается дифференциальный рентный доход (с нулевым или отрицательным показателем оценки), денежная оценка земель определяется абсолютным рентным доходом 1,6 ц/га.
Денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в Автономной Республике Крым, областях, административных районах определяется по формуле для определения Доз.
Денежная оценка земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий исчисляется по формуле для определения Д03.
До уточнения границ и площадей сельскохозяйственных предприятий, т. е. до передачи земель в коллективную собственность, осуществляется предварительная денежная оценка земель в пределах землепользования на момент оценки.
Дифференциальный рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственных предприятиях определяется по формуле:
Рдн(п) = Рдн(р) х Р д(п) ÷ Р д(р),
Где: Рдн(п) — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под
многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в сельскохозяйственном
предприятии, ц/га;
Рдн(р) — дифференциальный рентный доход с гектара пахотных земель, земель под
многолетними насаждениями, сенокосами и пастбищами в административном
рай оне, ц/га;
Р д(п) — дифференциальный рентный доход по экономической Оценке по производству зерновых
культур на пахотных и др. землях, по оценке этих угодий в сельскохозяйственных
предприятиях, грн/га;
Рд(р) — дифференциальный рентный доход по экономической Оценке по производству зерновых
культур на пахотных и др. землях по оценке этих угодий в административном районе,
грн/га.
При отсутствии экономической оценки пахотных земель по производству зерновых культур в расчетах используются показатели экомической оценки пашни в целом. В сельскохозяйственных
Понятиях, где проведена экономическая оценка отдельно мелиорированных и немелиорированных земель, в расчетах используются сведенные показатели оценки земель под зерновыми культурами в целом.
Дифференциальный рентный доход на пахотных и других землях после уточнения границ и площадей земель, переданных в коллективную собственность, вычисляется на основании новой экспликации агропроизводственных групп почв предприятия с помощью шкал экономической оценки земель по формуле:
Р д(п) = Σ (Р д агр х П агр) — П агр,
Где: Р д агр — дифференциальный рентный доход по шкалам экономической оценки по производству
зерновых культур на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями,
сенокосами и пастбищами в агропроизводственных группах почв, грн/га;
Пагр — площадь агропроизводственных групп почв в соответствующих угодьях, га.
Денежная оценка отдельного земельного участка (территории сельскохозяйственных угодий, которые находятся во владении, или пользовании юридических и физических лиц) определяется на основе шкал денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы рассчитываются по формуле:
Дагр = Д х Б агр ÷Б
Где: Дагр — денежная оценка 1 гектара агропроизводственной группы Почв, грн/га;
Д — денежная оценка гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном
предприятии, грн/га;
Багр — балл бонитета агропроизводственной группы почв;
Б — Балл бонитета 1 гектара соответствующих угодий в сельскохозяйственном предприятии.
Общая денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их денежные оценки.