Регистрация земельных участков — это установление их правового статуса, правовая сторона земельного кадастра. Регистрация обеспечивает неприкосновенность земельного фонда страны и охрану прав владельцев и землепользователей на выделенные им земли.
Государство, проводя регистрацию земли, с одной стороны, выступает гарантом права собственности на землю, с другой стороны, осуществляет контроль за ее использованием как своего стратегического потенциала. Опираясь на регистрационные документы, она всегда использовала и использует их, как правовое основание для взыскания земельного налога, посредством чего земельный кадастр выполняет свою известнейшую с древнейших времен фискальную Функцию.
Оставляя человеку право на владение землей и его право на справедливый налог за это, регистрация земель срабатывает как механизм правового регулирования и упорядочения земельных отношений, как Достояние общества и признак уровня его цивилизованности.
В условиях экономических реформ в Украине значительно возросло значение регистрации прав на земельные участки и тесно связанные с ними другие объекты недвижимого имущества. Существующая практика регистрации земельных участков и недвижимого имущества. размещенного на них, имеет многочисленные недостатки и в целом не соответствует новым государственным и общественным
Потребностям, а находится на стадии становления и совершенствования. Фактически современная целостная система введения, накопления, хранения, поиска, обработки и выдачи данных о земельных участках отсутствует.
Регистрация — это внесение в реестры (списки, описи, перечни, ведомости, специальные книги) записей о лицах, предметах, фактах и т. д. с целью учета, придания им законной силы.
Государственная регистрация — это процесс, необходимый для возникновения смены, перехода, ограничения и прекращения прав собственности или других прав на землю и недвижимое имущество на ней.
Таким образом, государственная регистрация земельных участков — это прежде всего система юридических и технических действий по закреплению прав владельцев земли и землепользователей на земельные участки и недвижимость соответственно действующему законодательству на основе документов, которые подтверждают эти права.
Согласно категориям понятийного аппарата системного подхода обязательными компанентами системы регистрации земли являются:
1) субъект;
2) объект;
3) технология;
4) инструмент;
5) среда, в которой действует субъект;
6) конечный продукт.
Субъектом регистрации являются сотрудники органов Госкомзема разных уровней (Госкомзема, рескомзема АРК, облкомземов, райкомземов).
Объектом регистрации являются не только земля и другое недвижимое имущество на ней, но и те, кто получает на них право собственности (частной, коммунальной и государственной).
Технологией регистрации являются все подходы, принципы, способы, приемы, методы и технологии ее подготовки, проведения и оформления, а также выдача ограничений и лишение прав собственности на землю и другое недвижимое имущество.
Инструментом (орудием) регистрации являются приборы и приспособления для уточнения параметров земельных участков и их месторасположения, документы, подтверждающие статус земельной собственности и документы, удостоверяющие факт осуществления правовою акта регистрации земли и находящегося на ней недвижимого имущества.
Средой регистрации, в которой действует ее субъект, являются природно-климатические, социально- общественные, организационно — хозяйственные и другие условия.
О количестве и составе обязательных системных компонентов единого мнения нет, но если системный подход понимать, как целенаправленную организационную систему деятельности, в которой субъект процесса при помощи определенных технологий и инструмента в конкретных условиях среды всегда стремится превратить объект в конечный продукт, получается, что таких компонентов всегда шесть, и они всегда должны быть четко означены.
Нет ясности и в отношении понятия «собственник». Если у нас есть три формы собственности (частная, коммунальная и государственная), то собственниками являются все субъекты этих форм. Другими словами, собственниками являются субъекты и государственного земельного фонда, и коммунальных земель, и частных земельных участков, только первые (госсобственность), и вторые (коммунальная собственность) распоряжаются землей, а третьи (частная собственность) непосредственно владеют, пользуются и арендуют ее.
Таким образом, собственниками земли являются все, только государственными и коммунальными землями всего лишь распоряжаются, а частными — владеют, пользуются и арендуют.
Государственная регистрация земли и недвижимого имущества на ней относится к одной из главных частей земельного кадастра и является его правовой основой. В отношении системного подхода в результате осуществления регистрации земельных собственников как объекта получается конечный продукт из зарегистрированных земель и их владельцев, пользователей и арендаторов.
Государственная регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель, состоящего из двух частей:
1) книги записей регистрации государственных актов на право собственности и на право пользования землей, договоров аренды земли с обозначением кадастровых номеров земельных участков;
2) поземельной книги, которая содержит сведения о кадастровом номере, местонахождении, площади, целевом назначении, правовом режиме, (в том числе ограничениях и отягощениях относительно использования земли), стоимости земельного участка, а также кадастровый план.
Внесение ведомостей о земельных участках в государственный реестр земель проводится после:
1) формирования кадастрового дела;
2) нанесения земельного участка на очередной кадастровый план;
3) присвоения земельному участку кадастрового номера.
Формирование кадастрового дела — это процесс описания конкретного земельного участка и тесно связанного с ним недвижимого имущества и составление непосредственно дела, которое содержит необходимые документы и материалы.
Документы и материалы, Которые описывают собственно земельный участок, можно поделить на три основных группы:
1) составляемые из свидетельства о местоположении и пространственно-плоскостных характеристиках (адреса, площади, описания границ на местности, координат поворотных точек, размеров и планирования объектов недвижимого имущества на территории земельного участка, материалов согласования границ с соседями, ограничений и отягощений, ведомости площадей, экспликации зданий и сооружений);
2) составляемые из технических характеристик объектов и недвижимого имущества, размещенных на земельных участках;
3) содержащие ведомости (сведения) об экономических характеристиках земельного участка и тесно связанного с ним недвижимого имущества (результаты оценки, сведения о налогах, платежах, льготах и т. п.).
Кадастровое дело обозначается тем же номером, что и земельный участок, который наносят на очередной кадастровый план с определенным кадастровым номером, предоставленным ему в процессе кадастровых съемок. Данные о недвижимости, тесно связанные с земельным участком, получают инвентарный номер имущественного объекта, предоставленный вследствие подготовки соответствующей технической документации с указанием номеров правоустанавливающих документов на конкретные объекты недвижимости.
Основанием для регистрации любой земельной единицы независимо от ее административного подчинения являются документы единого для Украины образца.
Конкретно это государственный акт на право владения, на право постоянного пользования землей и договоры аренды земли.
Для осуществления факта регистрации выполняют комплекс обеспечивающих работ, вследствие которых бланки документов наполняются конкретным содержанием и превращаются в полноценные документы, регистрируемые в соответствующих книгах записи регистрации.
В обработке государственных регистрационных документов целесообразно выделить четыре основные этапа:
1) подготовительные работы;
2) определение границ земельного участка на местности;
3) заполнение бланков государственных актов и договоров;
4) регистрация и выдача документов.
После выполнения указанного комплекса работ осуществляется запись документов в соответствующей Книге записей регистрации.
Утверждено четыре формы книги записей регистрации:
Книга 1 — Книга о праве владения граждан землей;
Книга 2 — Книга о праве владения юридических лиц землей;
Книга 3 — Книга о праве постоянного пользования землей;
Книга 4 — Книга договоров аренды земли.
Внесение сведений в Поземельную книгу осуществляется после внесения записи о земельном участке в соответствующей Книге записей регистрации государственных актов на право владения, право постоянного пользования и договоров аренды земли.
Поземельная книга содержит все необходимые правовые, территориальные, количественные и качественные данные и является единым источником официальной земельно-кадастровой информации, которая гарантируется государством физическим и юридическим лицам.
В состав Поземельной книги входят:
1) опись земельного участка (объекта регистрации);
2) опись зданий и сооружений на земельном участке;
3) кадастровый план земельного участка;
4) опись правовых документов земельного участка и недвижимости;
5) информация относительно владельца (пользователя) — земельного участка;
6) описание правового режима на земельном участке и объекта недвижимости.
Номер Поземельной книги отвечает кадастровому номеру земельного участка.
Вопросы для самопроверки знаний
1. Раскрыть значение государственной регистрации земель в современных условиях.
2. Перечислить обязательные системные компоненты процесса регенерации земельных участков.
3. Охарактеризовать субъекта регистрации земли.
4. Охарактеризовать объекты регистрации земли.
5. Определить, что является технологией, инструментом, средой и конечным продуктом регистрации земли.
6. Описать состав документов для регистрации земельных участков.
7. Раскрыть содержание книги записей регистрации земель.