Лекция Общие положения проведения экспертной денежной оценки земельных участков. Принципы экспертной оценки земельных участков.

Оценка земельных участков осуществляется с целью экономического урегулирования земельных отношений при составлении гражданско-правовых соглашений, предусмотренных законодательством Украины.

Оценочная стоимость, определенная в результате оценки земельных участков, учитывается при определении:

1) цены продажи земельного участка;

2) стартовой цены продажи земельного участка на конкурентных началах.

При проведении экспертной оценки необходимо использовать не меньше трех методических подходов, причем обязательным является применение методического подхода, который основывается на нормативной денежной оценке.

Среди других подходов, которые могут быть применены, преимущественно имеют те, которые основываются на самых полных сведениях о земельном участке.

Стоимость земельного участка определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового режима, местонахождения, а также учетом конъюнктуры рынка.

Оценка выполняется согласно установленным стандартам. Стандарты оценки — это нормативно-правовое поле, в котором работает оценщик, методологическая база его деятельности, процедуры, которыми пользуется оценщик, а также формы представления результатов.

Оценка рыночной стоимости земли базируется на таких важных принципах:

1) спрос и предложение;

2) самый лучший и самый выгодный вариант использования;

3) дополнительная производительность;

4) изменения и ожидание.

Спрос и предложение

Взаимодействие этих факторов определяет рыночную стоимость, которая, в свою очередь, отображается в рыночных ценах. Поскольку предложение о продаже земли является величиной фиксированной, цены на землю в конкретной местности определяются факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы.

Хотя предложение земли в продажу в целом фиксировано, предложение на рынке конкретного варианта ее использования может возрастать и снижаться. Принципы спроса и предложения объясняют большие отличия в стоимости земли, которая расположена в границах населенного пункта и за его пределами. Вообще, чем менее движимым является товар, тем более его цена зависит от местонахождения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость всяких других товаров, хотя возрастающая транспортная система сглаживает отличия, которые обусловлены месторасположением.

Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования

Этот принцип означает, что рыночная стоимость собственности зависит от потенциальных вариантов использования, а не только от текущего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться потенциальными возможностями его использования.

Чем больше доходы может принести использование этой земли, тем высшим будет спрос и рыночная стоимость. Поэтому закономерно, что неосвоенная земля в пределах города всегда имеет большую цену, чем аналогичный участок в сельской местности.

Принцип наилучшего и самого выгодного варианта землепользования касается также и освоенных земельных участков.

Принцип дополнительной продуктивности

Он заключается в существовании дохода от земельного участка, его части. Доход устанавливается, как остаточный в структуре совокупного дохода после возмещения затрат на труд, капитал и менеджмент.

Принцип дополнительной продуктивности объясняет причины значительных расхождений в стоимость земли. Если два земельных используются для аналогичной цели и похожи один на одного с точки зрения потребности в труде, капитале и менеджменте, но один из участков за счет своего размещения приносит больший совокупный доход, чем другой, то разница в чистой прибыли будет

Полностью капитализирована в разности стоимостей земельных участков.

Принцип изменения и ожидания

Принцип изменения означает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебаний этих рыночных факторов.

Принцип ожидания, который лежит в основе метода оценки по капитализации дохода, указывает, что рыночная цена стоимости равняется текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоения участков, которые отведены под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отображать капитализированную часть ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично этому, стоимость неосвоенной земли, которая отведена под жилую застройку, будет отображать капитализированную величину реальной, или условной арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка.

Экспертная оценка

Экспертная оценка земель населенных пунктов исходит из принципа определения наиболее эффективного использования земельного участка — разумного и возможного ее использования, что должно приносить наивысшую совокупную чистую прибыль в конкретный период времени при существующих юридических, градостроителъных, физических, финансовых и других ограничениях и общем характере потребительских преимуществ.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка выполняет две функции:

1) разрешает оценить современное использование земельного участка по его потенциальной прибыльности;

2) помогает определить оценочную стоимость земельного участка в сравнении.

Установление наиболее эффективного использования земельного участка является необходимым этапом при определении его рыночной стоимости.

Метки: